Cum să (nu) cumperi pământ în România profundă (I)

Nu voi începe acest text cu o expunere de motive. Adică de ce eu, orăşean de la etajul patru (ultimul nivel în blocul meu), cu ceva studii (trecute, prezente şi poate şi viitoare), vreo doi metri cubi de carte în apartament (şi vreo 50.000 de volume virtuale pe calculator), în plină reconversie profesională (de când mă ştiu, dar mai ales de vreo trei ani), vreau să-mi iau pământ. Nu teren, Doamne fereşte!, terenurile sunt foarte scumpe, 10-20 până la 70 de euro metrul pătrat. Plus că sunt foarte mici, am văzut oferte cu terenuri de 500 mp până la 2000 mp. Nu, eu vreau pământ, de George Coşbuc. Adică mult şi ieftin. Dacă se poate foarte mult şi foarte ieftin. Măcar un hectar, acolo. Sau două-trei. Dar pot fi şi cinci. Şi-aş da, cam aşa, o mie de euro hectarul, maxim o mie juma.

Evident că nu caut potcoave de la cai morţi. Dacă mergi la 25-35 km de oraş, cam ăsta e preţul unui hectar de teren agricol la drum de piatră şi curent. Mai încolo, în agricultură, terenul poate fi cumparat şi cu 500 euro hectarul, numai că ajungi acolo cu tractorul. N-am. Nici tractor, nici dorinţa să iau un pământ la care să nu pot ajunge cu maşina mea, un Focus II din 2006. În linii mari, cam aşa sună planul: caut un teren bine aspectat de soare (o pantă uşoară sudică, sau sud-estică, sau la rigoare sud-vestică), negociez cu omul, mergem la notar, facem actele, şi mă apuc de ceva grădinărit, că plantatul pomilor de primăvara asta s-a dus. Dar vine toamna, dacă nu intră zilele în sac până atunci.

Numai că a cumpăra un teren în România profundă nu e o formă de shopping. Într-o lună şi jumătate am izbutit să înţeleg acest fapt simplu. Nu ajunge să te plimbi prin toate satele şi cătunele din jur, să respiri aerul ca să înţelegi cu al şaselea simţ dacă ai vrea să te relochezi acolo, să inventariezi casele abandonate şi pârloagele cu banii în buzunar, gata să cumperi. Trebuie să fii bine pregătit de aventuri hilare şi situaţii tâmpite. Trebuie să ai resurse de expresie şi înţelegere superioare orăşanului obişnuit. Trebuie imaginaţie şi tenacitate de agricultor pe timp de secetă. Şi, chiar dacă eşti dotat cu calităţile acestea, va trece mult timp până vei face tranzacţia. Eu încă n-am izbutit, însă nu mă las, sunt încăpăţânat ca un pitbull. Am să enumăr câteva din întâlnirile mele, exemplare în anumite privinţe, sperând să-i pregătesc oarecum pe cei care vor parcurge drumul relocării de la oraş la sat.

Înainte de a căuta efectiv pământ la ţară, vreme de un an m-am plimbat. Adică am căutat pe hartă comună cu comună, sat cu sat, cătun cu cătun. Apoi am stabilit în fiecare week-end câte o ţintă, am mers acolo cu maşina, am tras pe dreapta şi am luat-o la picior câte un ceas, uneori şi două. Ne-am uitat la gospodăriile oamenilor, la animale, la peisaj. Am auzit, mirosit, simţit locurile. Unele ne-au părut dezolante, sate muribunde, cu case părăsite, ca nişte schelete spectrale care stau să se împrăştie. Am aflat că sunt multe feluri de sate moarte, undeva în Apuseni e Izvoarele, sat hieratic, cu aer de sfânt ce adie a trandafiri, însă nu departe de oraşul meu e Borzeştiul, criptă imobiliară plină de oase, îngrămădire de ruine hidoase la umbră de dealuri înalte, invadate de vegetaţie crescută în neorânduială.

Am găsite sate pline de vitalitate, cu case mândre, care au şi stomatolog, şi birou de consultaţii juridice, nu mai zic de farmacii, tot soiul de meşteşurari, magazine. Am văzut sate răsfirate de câmpie, cu mult pământ în jurul fiecărei gospodării, despre care am aflat ulterior că în ultimii 20-30 de ani s-au depopulat masiv, că au fost cândva casă lângă casă, dar lumea a mai plecat, a mai murit, locurile au fost curăţate de n-a mai rămas urmă din gospodăriile falnice de altădată. Am văzut sate ardeleneşti cu fronturi înguste la drum, de-ai zice că scopul fiecărei gospodării a fost să atingă astfaltul, fie şi cu o poartă. De astea am fugit, nici n-am pus piciorul jos din maşină, nimic nu mi se pare mai insuportabil decât intimitatea între vecini.

Dacă vrei să cumperi pământ la ţară, e bine să uiţi tot ceea ce şcoala şi internetul te-au învăţat despre ruralitatea românească. Că veşnicia s-a născut la sat. Sau campania „Salvaţi satele româneşti!”. Sau că 3 milioane de hectare sunt pârloagă (adică nelucrate) în spaţiul carpato-danubiano-pontic. Sau că satele româneşti sunt depopulate, în vreme ce ţăranii căpşunează în Occident. După primele săptămâni de căutat, veţi avea nevoie de un morman de optimism ca să nu vă îndrăgostiţi brusc de asfalt şi betoane. Şi asta pentru că cei mai mulţi dintre cei cu care veţi intra în contact n-au auzit nici de veşnicia s-a născut la sat, nici de salvaţi satele româneşti, nici de depopulare sau pârloage. Nu vă obosiţi să le explicaţi. Nu-i interesează.

Daca ar fi să enunţ câteva din problemele generale cu care vă veţi confrunta (mai sunt şi probleme de altă natură, să le zicem, speciale, nu mai puţin importante), cred că merită enumerate: lipsa de comunicare între lumea satului şi oraş, aşteptările disproporţionate ale unor vânzători şi situaţiile juridice tulburi ale celor mai multe dintre proprietăţi. Fiecare dintre aceste trei probleme merită denumite "generale”, pentru că au caracter endemic, nu ţin de un anume sat, ci de toate satele aflate la ceva distanţă de oraş. Adică de acelea unde vreau eu să cumpăr pământ. Fiecare problemă va trebui rezolvată de fiecare dată când voi găsi un teren care să se potrivească cu ceea ce caut eu, şi oricare dintre ele este suficient de masivă încât să anuleze tranzacţia. Pe lângă acestea, alte şi alte situaţii se pot ivi, dar ele au caracter mai degrabă excepţional.

Cine crede că există în România un site, sau un ziar care să gestioneze în mod mulţumitor ofertele şi cererile imobiliare, cu certitudine nu a căutat niciodată terenuri agricole. Bineînţeles că existe site-uri, zeci, chiar sute, fireşte că mii şi mii de anunţuri imobiliare inundă zilnic România. Însă ele nu vizează tranzacţiile cu terenuri agricole decât într-o proporţie infimă. E ca şi cum o barieră invizibilă s-ar interpune între cantitatea teribilă de case bătrâneşti (adică părăsite şi/sau demolabile) şi milioanele de hectare de pământuri neutilizate pe de o parte, şi cei interesaţi pe de altă parte. Ţăranii nu utilizează internetul, nici nu merg la oraş ca să dea un anunţ la ziar. România profundă nu este conectată la mecanismele publicitare.

Ca să vă convingeţi de ceea ce spun, aruncaţi o privire pe site-urile de anunţuri, şi veţi remarca faptul că la nivelul unui judeţ nu există mai mult de 20-30 de oferte de teren agricol concomitent. Toate site-urile, toate ziarele regionale şi locale macină aceleaşi oferte. Unele dintre ele, vechi de luni şi luni de zile. Şi asta nu pentru că mecanismele publicitare nu şi-ar face treaba. Ce au în comun cei mai mulţi dintre cei care vor astăzi să vândă terenuri? Eu cred că faptul de a nu fi intrat în criză. Piaţa imobiliară românească, bazată nu pe puterea de cumpărare a românului, ci pe puterea lui de îndatorare, a rămas masiv la nivelul anului 2008, când criza nu exista decât în discursurile politicienilor occidentali. Preţuri de genul 20-50 euro/mp sunt mai degrabă norma, nu excepţia.

Sute şi sute de oferte în jurul oraşelor nu mai privesc câtuşi de puţin destinaţia iniţială arabilă a terenurilor. E ca şi cum toată lumea ar aştepta investitori, se vând locuri plus idee, ofertele apar cu precizări de genul "bun pentru reprezentanţă", "ideal parc industrial", "potrivit pentru depozit". La kilometri buni distanţă, terenul se dă la pachet cu "ideal pentru pensiune agroturistică", sau „peisaj superb". De fapt, când veţi începe să căutaţi teren la ţară o să remarcaţi că ofertele care includ idei (reprezentanţă, parc industrial, depozit, pensiune) sau care vin cu peisaj sunt teribil de scumpe. O nimica toată oferit la 100.000 lei noi. Dar pretenţiile pot merge uşor spre un milion de euro. Sau două milioane. Sau mai mult.

Spiritul întreprinzător al românului? Eu zic că nu. Nu eşti întreprinzător dacă ai cumpărat un teren în urmă cu ceva ani şi acum vrei să-l dai de zece ori mai scump. Sau dacă vinzi o moştenire. Nu e cine ştie ce mentalitate de afacerist să pui un preţ ca-n filme şi să aştepţi ca la pescuit. Cei mai mulţi dintre proprietarii de terenuri aşteaptă investitori, trăgând nădejde că într-o zi vor da lovitura, vor trage tunul vieţii lor, după care vor pune banii frumuşel în bancă şi vor trăi până la adânci bătrâneţe din dobândă. Nu vor să facă afaceri, pentru că le este prea frică să facă afaceri, şi oricum nu ştiu nimic, doar să aştepte. Nicio clipă nu se întreabă dacă ceea ce traversăm acum este o criză (temporară, prin definiţie) sau aşa se prezintă crepusculul unei civilizaţii.

Nu gândesc global, întrebându-se daca nu e loterie sa astepti dezvoltatori imobiliari pe o piaţă suprasaturată de oferte, sau investitori din ţări care au propriile probleme economice. Nu se întreabă dacă este raţional să-şi imagineze că oraşul lor s-ar putea extinde cu viteza cu care speră posesorii de terenuri că se va extinde. Tot ceea ce ştiu ei este că pe undeva a trecut autostrada, şi statul a plătit regeşte exproprierile. Că undeva a venit Nokia, şi iarăşi s-au vândut terenuri pe care s-a dat cu sapa pe sume exorbitante. Adică ce, ăia cu ce-s mai buni ca ei? Adică cum, unii sunt deştepţi şi alţi-s proşti? Ce-i aşa mare chestie să ceri o sumă pe care n-ai putea-o număra fără o maşină de numărat banii? Plictisit de câteva preţuri nesimţite, zilele trecute am avertizat pe cineva care avea de vânzare o proprietate că eu nu intenţionez să aduc nici autostrada după mine, cum nu-s nici Nokia. Rămăsese vorba să mă sune peste câteva zile (ştia că vinde, numai nu ştia cu cât). Au trecut zece zile de atunci, şi nu m-a sunat. E foarte bine asa.

(va urma)