Cum să (nu) cumperi pământ în România profundă (II)

În prima parte a acestui serial rămăsesem undeva pe la cele trei motive care pun beţe serioase în roatele orăşeanului dornic să cumpere pământ agricol. Primul ar fi lipsa de comunicare dintre lumea satului şi oraş. Aici e un paradox, pe care nu l-am sesizat la prima abordare. De fapt, există o simbioză teribilă între satul românesc şi oraşul românesc. Însă nu se petrece nici la nivel informaţional, nici la nivel oficial. Coabitarea celor două tipuri de aşezări ţine de matricea familială: rudele de la ţară păstrează legăturile cu rudele de la oraş. Orăşenii merg la părinţi, nepoţii merg la bunici, de unde se întorc cu mâncare, cu veşti, cu forţe proaspete. Există români care izbutesc performanţa de a fi concomitent integraţi în oraş, unde au slujbe, sau merg la şcoală, păstrând intacte legăturile cu satul în care au copilărit, sau în care îşi petrec negreşit vacanţele. Deci situaţia e cumva duală: pe de o parte satul e "netransparent" în raport mecanismele tipice ale modernităţii, însă comunică subtil cu oraşul prin intermediul celor care n-au uitat de unde au plecat.

Al doilea motiv de discomfort ţine de aşteptările disproporţionate ale unor vânzători. Asta mă sperie cel mai mult, nu pentru că n-aş fi găsit oameni care propun preţuri corecte, ci pentru că, în ansamblu, ultimii ani au adus nişte mutaţii foarte nocive în fibra acestui popor. Ne-am transformat într-un neam a cărui aspiraţie majoră este renta viageră. Cruntă ironie: băncile au contribuit copios la această criză, însă românul mediu, cel născut poet, frate cu codrul, aspiră tâmpeşte să-şi încredinţeze viitorul taman băncilor. Cuminţi şi lobotomizaţi am devenit. Nu mai vrem să facem nimic, nu vrem să gândim, nu vrem să muncim, vrem să vindem tot. Dacă adăugăm la tendinţa asta vectorul uman care părăseşte continuu ţara, încep să mă gândesc care sunt şansele noastre să supravieţuim ca neam următoarelor 2-3 decenii. Au fost odată vizigoţii, s-au dus şi cumanii, s-au spulberat şi gepizii... Oare pe noi cât ne va mai îndura Istoria?

Ce n-am apucat încă să explic deloc este situaţia juridică a proprietăţilor în vânzare actualmente în zona rurală. Aici a fost mozaic: întâi am constatat situaţia, apoi am fost uimit, trăznit, şocat, disperat, revoltat, sictirit, terminat, necăjit, agasat, propulsat, iambic, ditirambic, hexagonal - sfârşind sufocat, flexat, perplexat, dezoxiribonucleic. Apoi... am priceput ceva. Normal că nu-mi propun să-mi port cititorul prin toate stările acestea. Câţi ar rezista până la capăt? De aceea vă propun să vă relaxaţi în minutele pe care le veţi mai arde citindu-mă, convinşi fiind că veţi pricepe şi voi.

In sistemul juridic românesc, transmiterea proprietăţii asupra bunurilor imobile se face prin acte autentice. Adică acte care au fost elaborate fie de un notar public, fie sentinţe judecătoreşti rămase definitive. Altfel spus, poţi vine o maşină, o vacă, la rigoare chiar o radieră prin intermediul unui acord de voinţe, redactând eventual un contract scris şi semnat ad probationem, însă pentru a vine o casă, un coteţ de porci sau un teren, simplul acord asupra lucrului şi a preţului nu ajunge. Mai trebuie, pentru a fi perfect valabil, să i se adauge şi o anumită solemnitate. Fie aceea pe care o conferă instituţia notarului public, fie cea a unei instanţe judiciare. Pe lângă această solemnitate mai există si cartea funciară, care asigură opozabilitatea faţă de terţi a tranzactiei imobiliare. Un soi de măsură de siguranţă suplimentară, foarte justă şi cât se poate de utilă. De exemplu, dacă un vânzător are proasta inspiraţie de a tranzacţiona de două ori acelaşi imobil, acela dintre cumpărătorii de bună credinţă care ajunge primul la Cartea Funciară îşi vede confirmată proprietatea. Celălalt este pur şi simplu tras pe sfoară...

În anii '90, după cum bine ştim, s-au desfiinţat ceapeurile, iaseurile, şi toate formele de proprietate colectivă compromise de comunism, iar oamenilor li s-au retrocedat pământurile, eliberându-se titluri de proprietate fie celor care le predaseră în anii colectivizării, fie mai ales urmaşilor lor. Au trecut de atunci vreo 20 de ani, cei care au fost împroprietăriţi s-au trecut dintre noi, pământurile au ajuns la urmaşi şi/sau au fost vândute. Ca nişte radiere, sau ca nişte vaci. Cum faci când vrei să vinzi o radieră în timp ce bei cornul cu laptele? Păi, întâi rupi o foaie din caietul de mate, scrii că eşti cine eşti, că intenţionezi să transmiţi radiera (cu descrierea suprafeţei şi a vecinătăţilor), semnezi, semnează şi cumpărătorul, semnează şi cei doi martori, şi gata, ai un contract pătat cu lapte. După care are loc traditio, sau, mă rog, doctrina juridică spune că vânzătorul radierei o abandonează cumpărătorului. Cam aşa a fost şi cu pământurile. Şi tot aşa de vreo 5-6 ori în anumite cazuri. În unele situaţii mai fericite, zic eu, proprietarul titular a murit, pământul a traversat vreo două generaţii, dar a ramas in familie, în grija unui fermier care s-a hotărât să facă agricultură, cu tractor, cu utilaje, cu împrumuturi în bancă şi cu griji. Sau, pur şi simplu, a fost declarat de unul dintre urmaşi la APIA, prilej cu care încasează ceva caş de pe el. Numai ca aceste acte nu sunt autentice, ci sub semnatura privata. Nu tocmai adecvate scopului propus, deci.

Hai să vedem o aplicaţie la toată tărăşenia asta, urmând ca în finalul textului să creionam ceva idei de ansamblu. Căutând pamant precum Făt-Frumos din poveste, zi de vară până-n seară, dau de un român care zice că are de vânzare un teren. Cât, zic. Două ha, zice. Ne încolonăm eu cu maşina mea după maşina lui, ne fugărim pe coclauri, şi ajungem acolo. Curent şi gaz până în colţul locului. Nu erau două ha ci 1,7. Tot pe-acolo. Expoziţie sudică impecabilă, trei profiluri: drept, pantă uşoară, pantă ceva mai abruptă terminată în creastă. O poezie. Gazul nu mă interesează, e foarte scump şi va fi din ce în ce mai scump, prefer să lopătez ca să-mi produc biogaz. Curentul va avea nevoie de un stâlp, că doar n-o să-mi amplasez micul stat-major în funcţie de o sârmă. Acte sunt? Se rezolvă, zice românul. (În treacăt fie spus, când o să auziţi de la un vânzător că se rezolvă, e bine să înţelegeţi că există o problemă. Eu acum ştiu.). Domnul V. a cumpărat de la nenea B., care între timp a murit, dar trăieşte soţia lui, baba P. Titlul de proprietate e deci pe numele babei P. Şi e de acord cu vânzarea, zic? Pentru că transferul proprietăţii are loc la notar, dau eu o micuţă consultaţie juridică în dosul dealului. Sigur, spune.

Îmi zic în minte că ăsta e locul, atent să nu-mi trădez încântarea. Preţul e ok, îmi cere 8.000 de lei. Nu negociez, că n-am ce. Eventual, aş fi putut cere bonus o legătură de morcovi, să vadă nevasta cum preţăluiesc eu la ac bunurile lumeşti. Rămâne să mă interesez dacă pot sa mă înţep la curent în zona aceea pierdută de lume. Ne mai auzim la telefon. Că tot veni vorba, orice construcţie aflată la mai mult de 40 m de un stâlp de curent are nevoie de un stâlp suplimentar, erecţie energetică în valoare de 5.000-10.000 lei. Adică mai mult decât terenul în jurul căreia ne învârtim noi acuma. Îl sun peste câteva zile pe domnul V., şi-i zic că ar fi cazul să-mi facă legătura cu baba P. Îmi zice că povesteşte el întâi cu ea, şi se face şi asta. Telefonez. Explic: ştii, mamaie, actele astea făcute prin baruri nu-s chiar bune, eu visez să fiu apropitar, trebe să mergem la notar, alea-alea. Baba P. întâi nu pricepe de ce nu iau pe încredere. Îi explic că şi laptele, dacă nu-l iau de la fermierul meu, îl gust. Ştiu, sunt un ciudat. Baba se dă de trei ori peste cap, după care mă croieşte la mir: maică, eu n-am titlu de proprietate pe pământul ăla. Nici n-am avut. Nici nu ştiu nimic, soţul meu s-a ocupat de toate, eu am stat acasă şi-am avut grijă de familie, n-am avut nicio grijă.

Respiraţi adânc? Ar fi bine. Eu atunci am simţit nevoia să respir adânc. Mamaie, zic blând ca un apicultor cu mâna în fagurii vecinului, de unde vine pământul ăsta? Păi, a fost a părinţilor mei, care l-au dat la ceape. Bingo, urlu doct, păi sigur pe numele lor trebuia să fie titlul. Da' de unde, cum să fie pe numele lor, că doar soţul meu l-a grijit? E clar, e ceacanaie baborniţa. Ce spui? Nimic, cred c-am gandit cu voce tare. Ţalumâna, ţălumâna, ne despărţim ca doi ambasadori. Îl sun pe domnul V. Îi explic cum cred eu că stă tărăşenia. Îi spun că în opinia mea pământul a avut un titlu, musai, dar nu pe numele babei P, ci pe cel al suprababei P., ori a supramoşului P, ascendenti privilegiati. Fireşte, nu s-a făcut nici o succesiune, ceea ce înseamnă că tot ce avem, juridic vorbind, este o indiviziune de drept dublată de un partaj provizoriu de fapt. Deci el a cumpărat de la cineva care poate-i proprietar, poate nu-i. Iar ce-a semnat în bar poate e un antecontract de vânzare-cumpărare, poate e un contract de arendă, numai o instanţă ar putea decide. Îl simt pe domnul V. pufăind admirativ.

Şi pentru o vreme, am lăsat terenul acela magnific. Până când am înţeles ceva. Nu chiar tot, că la mine înţelegerea vine în rafale, dacă nu-i cu întârziere sigur are recul. M-am plimbat, am discutat cu indigenii, şi am realizat că din punctul lor de vedere contractele semnate la bodega satului, pe foaie de mate şi cu martori, sunt suficient de bune. Iar dacă orăşeanul vrea carte funciară, e problema lui, şi strict a lui. N-are decât să plătească succesiuni, să achite taxele pentru vânzările anterioare, să-şi aducă expert topograf şi să întăbuleze. Nu mi-a zis nimeni verde-n faţă, dar o ridicare de sprinceană ici, o tăcere semnificativă coló, m-au făcut să înţeleg. Cu înţelesul ăsta proaspăt l-am sunat pe domnul V. M-a întâmpinat şoptindu-mi tandru în urechea telefonului că mai are doi clienţi la pământul ăla, dar s-a bazat şi se bazează pe mine. Mă prefac că-l cred, ca să-i arăt că şi eu sunt om purtat prin lume. Îmi promite că merge la primărie, să vorbească cu tanti L. de la registrul agricol, în căutarea titlului de proprietate pierdut.

Mă sună la vreo două zile să-mi spună că titlul fusese emis pe numele supramoşului P, tatăl babei omonime. Sigur iau examenul la drept succesoral! O sun pe baborniţa ceacanaie. Are titlu, zice alb. Adică fără nicio variaţie de tensiune vizibilă faţă de momentul în care-mi spusese că n-are, şi că nici n-a avut vreodată titlu pe pământul ăla. Mă fac că nu observ inconsecvenţa. E de acord să mergem la notar, să ne explice tot ce avem de făcut? E. Plătesc eu toate cheltuielile, o iau cu maşina din faţa scării, dacă vrea îi dau şi-o îngheţată, un suc... Fac programare deci? Fac. Dar, dacă tot suntem la telefon şi vorbim pe promoţie, are fraţi-surori? Nu. E grozav, mă entuziasmez. Dar a avut vreodată? Da, o soră, care a murit. Nasoală treabă, ma dezumflu zgomotos. Mulţumeşte de condoleanţe, dar a murit înainte de tăticu şi mămica. Supranasol, compătimesc pe promoţia de la Romtelecom. Răsposata a lăsat nepoţi? Da, trei. Imprudent. Îi zic vestea bună: mai sunt trei comoştenitori la pământul acela, prin reprezentare succesorală. Neruşinare, zice baba P. alb.

Aprob la fel de indignat. Însă dura lex, sed in plex. Unde vieţuiesc cei trei neruşinaţi, zic. În Canada. Se corespondează cu ei? Nu, zice. Ştie cum i-ar putea contacta? E simplu, mă linişteşte, nu-i poate contacta, n-are nici număr de telefon, nici adresa, nimic. Măcar cum îi cheamă, poate dau de ei pe facebook. R. Sau R prim. Sau R secund, realitatea e că nu-i foarte sigur. Nu plâng, sunt băiat mare. Simt nevoia unui plâns bărbătesc, cică bărbaţii plâng câteodată. Eu însă sunt băiat mare, nu plâng, nu vorbesc urât, zic ţălumâna şi închei convorbirea. Aşez telefonul în furcă binişor, nu trântesc, filosofez precum Cristofor Columb, zicându-mi că sigur trebuie să existe undeva pământ... Mă sună baba P. ca să-mi spună că nepurceii sunt acasă, la tata lor. Adica la cumnatul ei. La doi pasi de mine. Cum de nu m-am gândit la asta, dacă răposata a fost cât de cât realistă, n-a făcut triada fără un auxiliar! Mi se pare că o basculantă cu noroc s-a prăvălit la mine în sufragerie. Îmi dau întâlnire definitiv cu baba P. Nimic nu-mi mai stă în cale!

A doua zi, la 8 juma îi dau deşteptarea. Întâi pe fix, unde o voce suavă mă anunţă că numărul nu este alocat. Cineeeeeee? Eşti bolundă? Madama, da’ ieri am vorbit cu baby pe numărul ăsta? Ce-a păţit, şi-a rupt piciorul şi-a murit? Robotul nu-mi răspunde. Sun şi pe celular, înroşesc sârmele de la Orange, resun, răssun, o ultrasun ca pe femeia iubită. Peste două ceasuri renunţ. N-are titlu. Are titlu. Mergem la notar. Nu mai mergem la notar. Adio pământ, adio îngheţată cu suc. Contramandez programarea de la notar. La donna e mobile. În traducere liberă: baba e zurlie. Îl sun pe domnul V. ca să-i zic că perioada în care am fi putut fi vecini a fost una din cele mai interesante din viaţa mea. Îmi promite să vadă care-i situaţia. Mă prefac că-l cred, ca să vadă că-s om purtat prin lume.

Hai să recapitulăm, înainte de a ne autoservi cu ultima pilulă, cea mai interesantă. La ţară marea majoritate a terenurilor au un proprietar în acte, şi nişte posesori care au dobândit pe baza unor hârtii de o legalitate îndoielnică. Mai nimic nu e întăbulat, poate doar unele locuri de casa, dar nici acelea toate. Comune înfloritoare, cu pământuri frumoase, cu oameni harnici şi muncitori, n-au nimic de-a face cu Cartea Funciară. Nici n-au auzit de-aşa ceva. Atunci când căutaţi un teren, aşteptaţi-vă ca situaţia lui juridică să fie obscură. Asta nu înseamnă că nu vi se va spune că sunt acte pe el. Fireşte, au acte, numai că fie că sunt pe numele tatălui/bunicului invalid/decedat, fie chiar cred că un contract semnat cu martori este un act pe deplin valabil. Cel mai adesea, vânzătorul nu are nimic din definiţia juridica a proprietarului imobiliar. Dacă întâlniţi situaţia contrarie, cinci minute de uimire.

Dacă vreţi să deveniţi proprietar în regulă, fiţi pregătiţi să plătiţi toate cheltuielile aferente. Nu depăşesc, cel mai adesea, 2-3.000 de lei. Nu vă puneţi problema dacă e drept sau nu, gândiţi-vă că banii sunt fum, în vreme ce pământul e sfânt. Un teren bun şi ieftin merită sacrificiul unor costuri suplimentare, plus drumuri, nervi şi îngheţată cu babele. Dacă aveţi norocul să daţi peste nişte oameni de omenie, orice poate fi făcut. Dacă nu, luaţi-o de la capăt. Până găsiţi oamenii care adoră să se plimbe gratis cu un Ford cu aer condiţionat, instalaţie de 8 boxe şi tapiţerie din piele. Eu asta am făcut.

Ultimul lucru pe care l-am înţeles a răscumpărat necazurile. M-am întrebat de ce ne confruntăm acum cu un decalaj juridic fantastic între regimul proprietăţii imobiliare la oraş şi la sat. Când am înţeles, m-am luminat, mi-a trecut necazul. Ce este, până la urmă, publicitatea imobiliară? O formă de siguranţă suplimentară. Un soi de centură de siguranţă, care vizează strict situaţia în care proprietarul vinde la scurtă vreme de două ori. Un instrument în mâna băncilor, care îşi fac publice ipotecile. Ce se întâmplă însă în situaţia în care proprietarul este un om cinstit? Nu-i nevoie de carte funciară. Dar dacă nimeni nu vrea să-şi lase pământul zălog cămătarilor? Nu-i nevoie de carte funciară.

Recitiţi cu atenţie aceste cuvinte: Nu-i nevoie de carte funciară. Satul românesc din Ardeal nu are nevoie de mecanismele juridice puse la dispoziţie de modernitate. Închis asupra sa, comunicând cu lumea prin intermediul fiilor săi aflaţi la oraş, satul românesc încă supravieţuieşte cultivând cinstea, onoarea şi grija pentru un nume bun. Contractele se fac la bodegă, între bărbaţi, pentru că acela e spaţiu de întâlnire, se fac tranzacţii, se bea aldămaşu, se semnează cu martori, şi târgu'-i gata. Se declară la primărie şi la APIA, unde nimeni nu stă să verifice cartea funciară. Se plătesc impozite, se încasează subvenţii. Ce treabă au domnii de la oraş cu tarlaua lui moş Gheorghe? Ca să cumperi, trebuie să fii de-al satului, ocrotit de toate mecanismele subtile ale comunităţilor autentice. Dacă vrei să te protejeze normele juridice, te izbeşti de o piaţă opacă, ceţoasă, care te alungă. Ca să cumperi, trebuie să fii de-al locului, să cunoşti încrengăturile rubedeniilor, să ştii ce fel de oameni sunt, care-i potenţialul să te poarte într-o zi prin judecăţi.

În cele din urmă, am înţeles deci, şi m-am relaxat. Sigur, continui să caut un pământ, vreau să-l întăbulez, pentru că numai aşa am să am autorizaţie de construcţie. Efortul de a reface actele din urmă mi se pare onest, şi banii cheltuiţi merită cu prisosinţă. Cred că voi găsi un om dispus să petreacă ceva timp alături de mine la un notariat. Sau mai mulţi oameni, dacă mergem la nişte succesiuni. Sunt convins că acolo unde există calitate umană, orice este cu putinţă. Însă sper într-o zi să semnez un contract pentru alt pământ, pe o foaie de mate, la o bodegă, cu doi martori. În ziua aceea, pentru oamenii aceia, în satul acela ştiu că nu voi mai fi un străin.

(va urma)